Gli strumenti per registrare le locazioni on line

Tutti i contratti di locazione di immobili compresi i fondi rustici devono essere obbligatoriamente registrati: è possibile usando i servizi on line.

Obbligo di registrazione. Il Testo Unico sulla imposta di registro (TUR) del 1986 impone la registrazione del contratto  di locazione nel termine di 30 giorni dalla data dell’atto e ne stabilisce anche le conseguenze in caso di inosservanza: “i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi al godimento di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se ricorrendone i presupposti non sono registrati”.

Lo stesso principio è stato poi ribadito anche nella successiva l. 311 del 2004.

Senza registrazione il contratto di locazione non può essere valido.

Lo scopo, oltre che di rendere conoscibile il contratto, la durata e in genere il suo contenuto, è certamente quello anche di imporre l’emersione dei redditi derivanti dalla locazione e così impedire di nasconderli al fisco.

Unica eccezione quando la durata della locazione è inferiore a 30 giorni.

Imposta di registro. A tutti gli atti soggetti a registrazione si applica la imposta di  registro fissata al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità e comunque non può essere inferiore alla misura fissa di €. 67,00.

E’ una imposta indiretta che lo Stato richiede al cittadino per tutti i trasferimenti di ricchezza quale è, appunto, la rendita derivante dalla locazione, allo scopo di sostenere la spesa pubblica.

Se il bene immobile produce reddito, allora lo Stato ne chiede la tassazione.

E’ prevista una riduzione del 30% per tutta la durata del contratto della base imponibile sulla quale viene calcolata la imposta di registro per i contratti di locazione a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa.

La imposta viene richiesta anche per il rinnovo del contratto, per la proroga o la sua risoluzione.

In questo ultimo caso però la imposta è in misura fissa pari ad €. 67,00.

Il pagamento spetta a locatore e conduttore per la metà ciascuno ma verso l’Agenzia delle Entrate ne rispondono in solido, quindi l’Ente può pretendere il versamento della intera imposta da uno solo dei contraenti.

E’ in uso oggi che provveda all’adempimento uno dei contraenti, normalmente il locatore, con successivo rimborso da parte dell’altro.

Deposito cauzionale. Se la somma è versata dal conduttore non è dovuta la imposta di registro ma se invero il deposito cauzionale è corrisposto da un terzo estraneo al contratto (pensiamo ad esempio al garante) allora è prevista una imposta nella misura dello 0,50%.

Modalità di versamento. Avviene con il modello F23 ma dal 2011 è prevista la possibilità anche di utilizzare il modello F24.

I codici tributo da utilizzare sono “1500” per la prima registrazione, “1501” per la registrazione delle annualità successive al primo anno, “1503” per la risoluzione, “1504” per le proroghe del contratto.

Si può scegliere di versare la imposta in un’unica soluzione al momento della registrazione per tutta la durata del contratto con uno sconto pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità, oppure versarla in rate annuali nella misura del 2% del canone di ciascuna annualità chiaramente in questo caso senza nessun incentivo per il contribuente.

Sul sito istituzionale della Agenzia delle Entrate è agevole trovare tutte queste informazioni.

Registrazione e pagamenti telematici. In alternativa alla registrazione in forma cartacea tradizionale presso gli sportelli della Agenzia delle Entrate dal 2001 è possibile procedere all’adempimento in forma telematica anche con pagamento online della imposta con addebito diretto da parte della Agenzia delle Entrate sul proprio conto corrente.

E’ necessario essere in possesso di Spid, carta di identità elettronica (CIE) o Carta nazionale dei servizi (CNS). Per la registrazione online si utilizza il servizio telematico disponibile sul portale della Agenzia delle Entrate, RLIweb, attraverso il quale compilare il modello RLI e registrare il contratto senza neppure installare alcun software sul pc.

Stessa modalità anche per comunicare proroghe e risoluzioni.

La modalità telematica è obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili.

Basta andare sul sito istituzionale della Agenzia delle Entrate, selezionare la sezione “Cittadini” e accedere alla area web “registrazione contratti”, quindi da “servizi” opzionare la compilazione e invio via web.

Importante sapere che in ogni caso è necessario avere una copia del contratto di locazione in formato TIF, TFF o PDF/A da allegare.

Sul portale della Agenzia delle Entrate è disponibile la guida al servizio on line.

Uno modo per risparmiare i costi di intermediazione, per evitare file allo sportello degli uffici territoriali.

Soprattutto per rendere più efficiente la gestione del patrimonio e migliorare la qualità della propria vita semplificando gli adempimenti.

Marta Serpolla